TEMPI  DURI  PER  I "FURBETTI"

- La Residenza Fittizia -

     L'art. 43 del codice civile dispone:

"La residenza è il luogo in cui una persona ha la dimora abituale"; pertanto la stessa deve coincidere con il luogo in cui un soggetto vive per la maggior parte dell'anno.

Si definisce, invece, "Residenza Fittizia" quella fissata in un luogo del quale un soggetto ha la disponibilità ma nel quale non trascorre abitualmente la sua vita. Si pensi alla casa al mare o alla casa dei genitori, ove qualcuno può decidere con incoscienza di fissare la propria residenza per alleggerire la propria posizione fiscale o per godere di determinati benefici.

Dichiarare all'anagrafe una residenza fittizia è un comportamento illecito.

A tale proposito basti pensare che la legge impone al cittadino che cambia la propria residenza di dichiararne la nuova al Comune di destinazione; quindi, l'ufficio anagrafe provvederà all'aggiornamento dei registri e la modifica della residenza diventerà effettiva e ufficiale.

A questo punto può succedere che il Comune (anche a seguito di segnalazione di altri privati cittadini o con vere e proprie denunce), dopo aver registrato un cambio di residenza, può incaricare la polizia municipale di eseguire i controlli necessari per accertare che non si tratti di una residenza fittizia.

Se in tal modo scopre che il cittadino ha dichiarato una residenza falsa, dispone la revoca del cambio e il soggetto è dichiarato irreperibile.

Possono, a questo punto, scattare ulteriori controlli sia sotto l'aspetto fiscale che penale.

Sotto l'aspetto fiscale, chi dichiara una "residenza fittizia" certamente può subire la revoca dei benefici fiscali o assistenziali ottenuti proprio perchè aveva dichiarato falsamente di risiedere in un determinato luogo; inoltre può incappare nella disciplina degli "irreperibili" per la notifica di atti giudiziari, con tutte le conseguenze che ne possono derivare dal punto di vista processuale.

Per quanto riguarda poi l'aspetto penale, dichiarare una "residenza fittizia" può configurare il reato di falso in atto pubblico; infatti, la dichiarazione del cittadino viene trasformata, dall'ufficiale che la riceve, in un atto che ha la natura di atto pubblico, essendo lo stesso destinato a provare la verità di un fatto a norma del DPR 445/2000.

In merito esistono diverse pronunce della Corte di Cassazione: la più recente (per le mie conoscenze) la sentenza 29469/2018, dove si legge che "la dichiarazione di residenza rientra nella previsione di cui all'art. 483 C.P.", essendo l'autodichiarazione fatta dal cittadino un'esigenza di semplificazione della documentazione amministrativa tra pubbliche amministrazioni e privati cittadini; pertanto le "dichiarazioni sostitutive di certificazioni" sono pienamente equiparate agli effetti penali degli atti pubblici, essendo considerate come fatte a pubblico ufficiale.

A titolo informativo chi dichiara una residenza falsa rischia una condanna penale alla reclusione da tre mesi a due anni; pena fissata dall'articolo 483 del Codice Penale per il reato di falsità ideologica commessa dal privato in atto pubblico.

  Sapete cosa sono le Tiny House ... le case che si acquistano senza mutuo in meno di 7 anni?

Sono delle piccole case a prezzi accessibili e rappresentano la nuova tendenza che si comincia a sviluppare in alcuni stati americani, ma che presto potrebbe arrivare anche in Italia.

Il progetto, nato per aiutare le persone meno abbienti, sta dando vita a veri e propri quartieri di piccole abitazioni. Sono rappresentate da piccole unità immobiliari con tutte le comodità di case più grandi ma soprattutto possono essere acquistate in meno di sette anni, senza mutuo, pagando circa 250 - 300 €. al mese.

L'obiettivo è quello di dare, alle persone con un basso reddito o a studenti fuori sede, un tetto (intorno a 35 - 40 mq.) e pagare un canone di affitto mensile non superiore ad 1/3 del proprio reddito e comunque inferiore a 300 €. mensili, con la possibilità di diventarne proprietari dopo circa 7 anni di affitto.

TASSA UNICA PER IMU e TASI

     Proprio mentre si avvicinano le scadenze per IMU e TASI, torna alla ribalta la questione di una tassa unica che le riunifichi.

     Tra i prossimi obiettivi del Governo potrebbe esserci infatti la riapertura del dossier "TASSE SULLA CASA", con l'idea di creare una tassa unica che comprenda Imu e Tasi. La proposta, avanzata dalla Lega, ha già superato l'esame tecnico del Ministero dell'Economia prima che, alla fine dello scorso anno, il tema fosse messo da parte a causa di altre impellenti questioni di bilancio.

     Il mattone italiano resta tuttavia all'ordine del giorno con l'idea di una nuova IMU che semplifichi le tasse: uno degli ostacoli all'investimento in immobili è stato da sempre infatti rappresentato dall'incognita fiscale, senza considerare le difficoltà di un calcolo di due tasse sulla stessa base imponibile.

     La proposta di legge sulla nuova Imu è composta da tredici articoli che propongono:

1) l'unificazione di IMU e TASI in nome della semplificazione;

2) l'invio da parte dei Comuni di un bollettino precompilato ai contribuenti per facilitare i pagamenti;

3) riforma del criterio delle aliquote comunali, nella misura di un massimo di dieci da applicare ad altrettante tipologie di immobili;

4) separazione delle tipologie di immobili in due categorie: residenziali (prime e seconde case,immobili dati in affitto o comodato d'uso, immobili vuoti) e non residenziali (immobili industriali, commerciali, laboratori, capannoni ecc);

5) aliquota massima per i Comuni, che porterebbe a limitazioni nelle aliquote aggiuntive.

CONFORMITA' URBANISTICA DI UN IMMOBILE

     Innanzi tutto cominciamo col dire cos'è la Conformità Urbanistica (o regolarità edilizia) di un immobile.

     Ogni immobile, per essere realizzato, deve essere autorizzato da un procedimento amministrativo comunale chiamato "titolo abilitativo".

- Licenza Edilizia : dal 1942 con la Legge n. 1150;

- Concessione Edilizia : dal 1977 con la Legge n. 10;
- Permesso di Costruire : dal 2003 con il D.P.R. n. 380/2001.

     Ai precedenti titoli abilitativi si sono poi aggiunti vari Condoni Edilizi che nel corso degli anni hanno reso possibile sanare, dal punto di vista urbanistico, la regolarità di immobili realizzati senza alcun titolo o comunque in maniera difforme dagli stessi.

     Pertanto si intende per conformità urbanistica l'esatta corrispondenza tra lo stato di fatto di un qualsiasi immobile e la relativa documentazione amministrativa (progetto presentato da un tecnico abilitato) che ne ha autorizzata o sanata la sua realizzazione.

     La conformità urbanistica è necessaria:

- Per qualsiasi compravendita;
- Per interventi edili come per una ristrutturazione;
-Per richiedere un mutuo.

     Esistono diversi tipi di difformità tra cui le principali possono elencarsi:

1) Fabbricato abusivo: quando non esiste alcun titolo abilitativo, quindi l'immobile è stato realizzato senza nessun provvedimento amministrativo. In questo caso solo un nuovo condono edilizio o un Permesso di Costruire in Sanatoria possono sanare la situazione. L'immobile, comunque, in alcuni casi particolari si può vendere ed il nuovo proprietario diventerà il responsabile dell'abuso solo dal punto di vista amministrativo;

2) Piccole modifiche interne: quando sono stati effettuati lavori senza le prescritte autorizzazioni, quali spostamento di tramezzature interne, demolizione di tramezzature, unione di due vani, ecc. In questo caso, è possibile sanare l'immobile con una SCIA in Sanatoria;

3) Modifiche esterne e aumento di volumetria: quando sono stati chiusi balconi o verande, apertura di porte o finestre, cambio di destinazione d'uso, fusione o frazionamento di unità immobiliari. In questo caso è possibile sanare con una SCIA o Permesso di Costruire in Sanatoria.

     Nella pratica però le difformità sono innumerevoli ed ogni fattispecie merita una valutazione ed una risoluzione specifica.      Non tutte le difformità si possono sanare, quindi bisogna prestare la massima attenzione soprattutto prima di procedere ad un acquisto.

     In molti casi, durante la mia esperienza professionale, ho visto confondere, da vari clienti, la regolarità urbanistica con quella catastale.

     Bisogna fare attenzione: sono due cose completamente diverse: infatti, mentre la regolarità urbanistica abbiamo visto che non sempre può essere sanata, causando a volte anche la non commerciabilità di un immobile, la difformità catastale, tranne in alcuni casi molto particolari, è sempre sanabile con la produzione di nuove planimetrie conformi allo stato di fatto. Il catasto in Italia (Agenzia del Territorio) è un ufficio statale che ha una funzione prettamente fiscale, non è probatorio e non dimostra alcunché rispetto alla regolarità edilizia dell'immobile. Paradossalmente possono esistere immobili abusivi ma regolarmente accatastati.

     Ciò che permette di verificare la presenza o meno di un abuso edilizio non è mai il catasto ma solo ed esclusivamente il titolo abilitativo (con relativo progetto allegato) presente presso il Comune interessato.

     Và detto che, in fase di trasferimento con atto notarile di un immobile, se lo stesso è stato realizzato prima del 01/09/1967 è possibile evitare la menzione del titolo abilitativo con un'apposita dichiarazione di atto di notorietà. La responsabilità di questa importante dichiarazione, riportata nel rogito, è solo del proprietario. Questa semplificazione (introdotta con la Legge n. 47/85), permette la commerciabilità di un immobile realizzato prima del 01.09.1967 ma non ne dimostra la conformità urbanistica. La conformità Urbanistica è data solo dal confronto del titolo abilitativo con cui l'immobile è stato realizzato con lo stato di fatto.

     In fase di acquisto di un qualsiasi immobile è importante che l'acquirente faccia verificare da un tecnico abilitato di propria fiducia la regolarità urbanistica perché, a differenza di quello che si potrebbe pensare, il notaio non ha responsabilità sul controllo dell'assenza di abusi.

     Una sentenza della Cassazione (n. 11628, del 26.03.2012) ha infatti previsto che la conformità urbanistica è dichiarata dal venditore e il notaio non ha l'obbligo di verificare che questa dichiarazione sia vera. Anche le Agenzie Immobiliari non hanno nessun obbligo né responsabilità sulla effettiva assenza di abusi, per cui il miglior modo per tutelarsi è, secondo il mio parere, quello di incaricare un tecnico abilitato che, al contrario degli altri soggetti, ha una responsabilità penale quando effettua una dichiarazione, quindi difficilmente dichiarerà il falso.

     Per concludere se l'immobile non è mai stato autorizzato da un titolo abilitativo non può essere venduto; in caso di abusi minori l'immobile può essere venduto ed il nuovo acquirente erediterà la responsabilità dell'abuso. Esistono altresì piccole difformità che comportano solo sanzioni amministrative ma possono diminuire il valore dell'immobile perchè rendono difficoltoso l'accesso a mutui o future vendite e non sempre possono essere regolarizzate. Le spese di regolarizzazione sono, nella maggior parte dei casi, dell'acquirente o non del venditore.

     Il consiglio è quello di acquistare sempre un immobile regolare o regolarizzato e di far controllare la regolarità urbanistica dal proprio tecnico di fiducia che, (come già detto) con una dichiarazione è sottoposto ad una responsabilità di natura penale.

     Un'ultima cosa: prima vi ho parlato di condono e di sanatoria. Sono due cose diverse. Il condono si richiede per interventi realizzati senza le necessarie autorizzazione ed in difformità dei relativi Regolamenti Edilizi vigenti nella zona oggetto di intervento (al momento che si scrive non fattibile se non in casi del tutto particolari); la sanatoria invece (ad oggi fattibile), nel caso che l'intervento, pur non essendo stato richiesto, rientrava tra quelli autorizzabili se solo si fosse prodotta la necessaria richiesta amministrativa.  

La prima strada realizzata con asfalto al Grafene è in via di sperimentazione nella Capitale e presenta caratteristiche più resistenti ai carichi e a elevati sbalzi termici.

Il grafene è senza ombra di dubbio il materiale del futuro, e con il passare degli anni sta trovando sempre più spazio anche nel campo dell'edilizia e delle infrastrutture. Questo sottilissimo strato di atomi di carbonio ha delle proprietà uniche grazie alla sua particolare disposizione spaziale a nido d'ape: ottimo conduttore elettrico, 200 volte più resistente dell'acciaio, eccezionale conduttore di calore, quasi trasparente ma così denso che nemmeno l'elio può attraversarlo ......................

IL NUOVO ISTITUTO DELLA SOSPENSIONE DELLA SUCCESSIONE

     Recentemente ha visto la luce una importante modifica al codice civile, passata invece in sordina: la nascita dell'istituto della sospensione della successione.

     Detto nuovo istituto, sicuramente di applicazione limitata ma non per questo meno importante, riguarda la posizione del soggetto che, avendo causato la morte del de cuius (a cui era unito per vincoli di coniugio o parentela), viene definito indegno a succedere ........................................................ 

AGEVOLAZIONI PRIMA CASA 

stop al bonus se la bolletta è leggera

La Corte di cassazione, con l'ordinanza n. 14793 del 7 giugno 2018, confermando il verdetto della Commissione Tributaria Regionale e respingendo il ricorso di un contribuente, ha stabilito che, se i consumi elettrici sono bassi, l'amministrazione comunale può revocare le agevolazioni fiscali (Ici, Imu e Tasi) per l'abitazione principale. Infatti, la presunzione di residenza effettiva in un comune, ..................................................

IL MURO DI CINTA:

IL principale requisito atto ad identificare tecnicamente il c.d. muro di cinta è la sua esclusiva funzione di demarcare e recingere le proprietà limitrofe ..................................